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Locação - Direito de Preferência

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO APELAÇÃO COM REVISÃO N° 0051336-34.2009.8.26.0000

Comarca: Sorocaba – 7ª Vara Cível

Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado

Apelante: A

Apelados: M

Relator: Clóvis Castelo

Data do Julgamento: 14/02/2011

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0051336-34.2009.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante A sendo apelados M

ACORDAM, em 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores MELO BUENO (Presidente) e MANOEL JUSTINO BEZERRA FILHO.

São Paulo, 14 de fevereiro de 2011.

CLÓVIS CASTELO, RELATOR

EMENTA:

LOCAÇÃO – DIREITO DE PREFERÊNCIA - INDENIZAÇÃO – IMÓVEL ALIENADO - CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DE LOCAÇÃO - AUSÊNCIA - CONTRATO VENCIDO E NÃO AVERBADO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PREEMPÇÃO ANULAÇÃO DA VENDA – INADMISSIBILIDADE – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. Para o exercício do direito de preferência é imprescindível a averbação do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91. O locatário não tem direito de preferência na aquisição do imóvel locado por prazo indeterminado, e sem averbação no álbum imobiliário. O locatário notificado para o exercício de preferência é obrigado a exercê-lo no prazo concedido pelo locador, devendo efetuar o pagamento do preço nas mesmas condições ofertadas ao terceiro adquirente à luz do artigo 33 Lei de Locações.

VOTO N° 17561

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença (fls. 262/267) que julgou improcedente o pedido de anulação de escritura de venda e compra de imóvel por inobservância do direito de preferência dos locatários. Apontam os recorrentes nulidade do julgado por cerceio de defesa, pois pretendia demonstrar a simulação do negócio, e que a realização do negócio exatamente trinta dias após a notificação extrajudicial do inquilino, seria indicativo da venda fraudada. Alega, ainda, ineficácia da notificação recebida por quem não detinha poderes para tanto, e que a recusa da locadora em assinar o contrato locatício, que deixou a apelante em situação irregular perante a N, teve o intuito de aumentar o valor do aluguel. No mérito, alega que, tendo o locador concedido o direito de preferência à apelante, irrelevante a inobservância da averbação do contrato de locação exigida no art. 33 da Lei 8.245/91, por se tratar de norma de proteção ao locatário, que não obsta a concessão de outros pelo locador. Alega que a prova documental (fls. 168 a 173) já demonstra a venda simulada. O apelo tempestivo e preparado, foi processado nos efeitos devolutivo e suspensivo (fls. 298), e respondido (fls. 302/307, 309/319 e 321/326). É o relatório.

Na exegese do artigo 33 da lei de locações: "O locatária preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel." No caso, a locatária A, firmou contrato locatício para fins comerciais, do H

"C" do A de Sorocaba - SP, que vigorou por prazo certo no período de 01/12/2001 a 09/03/2008 (fls. 27/35), quando prosseguiu por prazo indeterminado. Extrai-se, ainda dos autos, que em maio de 2008 o locador/ alienante notificou a locatária ofertando o imóvel locado, assegurando-lhe pelo prazo de trinta dias o direito de preferência para aquisição do imóvel, pelo preço mínimo de R$400.000,00 para pagamento à vista (fls. 169/171).

Efetivamente a pendenga não demandava a produção de provas orais em audiência, pois o cerne da questão era eminentemente de direito, prescindindo da dilação probatória, razão porque facultado ao sentenciante a antecipação do julgamento à luz do artigo 330,1 da lei adjetiva. É de se anotar que os aspectos fáticos da demanda já se encontravam perfeitamente elucidados, estando o juiz de posse de elementos seguros à formação de juízo de convicção acerca dos fatos controvertidos da lide. Ademais, não há nos autos quaisquer indícios, ainda que mínimos, de fraude ou simulação apontada pelo recorrente, até porque o fato do negócio jurídico que se objetiva anular ter sido celebrado

após o prazo de trinta dias conferido pelo proprietário, para que o locatário exercesse o direito de preferência não indica simulação, e sim estrita observância do prazo por ele próprio fixado na notificação. Os dois principais pressupostos para assegurar o direito de preferência da locatária à aquisição do imóvel locado, "averbação do contrato de locação no álbum imobiliário e depósito do preço e consectários" não restaram demonstrados. Além disso, a locatária foi notificada pelo locador para o exercício do direito de preferência no prazo de trinta dias, nos termos do art. 27 da Lei 8.245/91, e quedou-se inerte. A notificação, regularmente enviada, por meio de cartório extrajudicial, ao endereço da empresa locatária e recebida por um funcionário (fls. 168/171), é válida, por aplicação da teoria da aparência, até porque constitui excesso de formalismo a exigência de que qualquer notificação endereçada a uma empresa deva ser recebida apenas por um de seus representantes legais. Presume-se que o representante legal tenha recebido tal comunicação que lhe foi repassada por seu funcionário ACO. Diante do conjunto probatório, carece a recorrente do direito de seqüela adjudicatória e ao ressarcimento das perdas e danos, pois foi regularmente notificada e não exerceu o seu direito de preferência no prazo estabelecido pelo alienante/locador, não merecendo reparos a sentença recorrida.

"A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91." (AgRg no REsp 203851, 6ª Turma, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, DJ 21/02/2008).

Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo.

DES. CLÓVIS CASTELO, Relator

 

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